2014年07月24日 14:22
   
受命建高塔提高族群产权
国投公司为土著利益而生
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作者/本刊梁志华 2010年11月09日 05:35:30 pm
   

海市蜃“楼”?(下)

【本刊梁志华撰述】纳吉政府从来没有掩饰过,政府想要继续维持土著扶持政策的意愿(当然其中原因也包括政治压力),这可以从政府在第十马来西亚计划中,继续把土著扶持政策纳入五年发展蓝图之中反映出来。

第十马来西亚计划中很明确地指出,土著发展议程将会继续成为国家经济政策的主轴之一,政府将继续为土著在经济和财富均分方面的不平衡地位作出努力,包括土著在产业和企业的占有率、就业市场的参与机会,以及高附加价值活动的参与度等。

接下来,政府的土著发展政策将专注于三大方向,其一,强化土著企业家,以便在高经济效应领域创造具竞争力的业务;其二,通过各项基金与机构投资,提高土著的财富拥有权,其范畴将从企业股权扩大至其他产业和商业资产的拥有权,包括零售有地产业、商业大楼、知识产权等;其三,通过加强就业能力和优惠政策,提倡土著参与高收入就业机会。

政府在第十马来西亚计划中一再强调,产业和商业资产拥有权依然是土著最弱的一环,土著对商业建筑物和大楼的拥有权,在过去数年来以非常缓慢的速度扩张,从2005年的11.7%稍微提高至2008年的14%。因此,“如何提高土著对商业产业的拥有权”显然是纳吉政府在土著发展议程中的重要元素之一。

在这个土著发展议程的背景下,或许可以为政府为何在没有考虑办公楼市场供求状况下,执意兴建百层摩天楼,以及为何政府指定国民投资公司负责兴建与拥有这座百层大楼,提供一个合理化的解释。

与土著扶持政策直接挂钩

国民投资公司(Permodalan Nasional Berhad,PNB)当初的成立背景,本身就与土著扶持政策直接挂钩。国民投资公司的官方网站资料就显示,这家官联投资机构的目标是“为马来西亚的成长与繁荣做出贡献,让全民受惠,尤其是加强土著社群的经济财富地位”。

国民投资公司是在1978年3月17日成立,作为政府在新经济政策(NEP)下的重要工具。其核心宗旨是“提倡土著在商业领域的股权拥有权”以及“为土著专才开创机会”,以便让土著能够在经济财富的创造和管理方面拥有更大的参与权。

在国民投资公司还未成立之前,当时由我国第二任首相阿都拉萨(Abdul Razak,左图)一手策划的新经济政策下所制定的30%土著股权政策,一直无法达到预期目标,主要是因为个人土著在获得股权分配后很少保留股权,而是直接把股权卖掉,并把所得收益用来消费,没有进行再投资活动。

为了避免土著在商业领域的股权不断流失,拉萨政府通过土著投资基金会(Yayasan Pelaburan Bumiputra)成立了国民投资公司,以机构投资的方式并购大型本地企业的大批股权,并将这些股权投资转移至信托基金,以单位信托基金的运作方式发售信托单位给土著,借此让土著参与经济财富的分配之余,也可以协助土著保留与管理这些财富资产。

从1978年成立至今的32年来,国民投资公司从一个马币2亿元的启动资本(由政府注资土著投资基金会)发展至总值高达马币1500亿元的资产,涉足领域从单位信托到机构地产投资信托、产业管理,以及资产管理。

其中,国民投资公司涉足产业领域的最终目的,是通过国民投资公司旗下产业的价值创造,以及并购策略性产业投资项目,来加强土著在国内产业领域的拥有权和参与度。

根据国民投资公司的资料,该投资机构的产业投资项目包括商业大楼、共管公寓、度假村,以及培训中心。至于房地产投资信托(REITs)则通过国民投资公司旗下子公司——国家资产投资公司(Pelaburan Hartanah Nasional Berhad)负责投资与管理。

投资组合出现显著变化

另一个值得关注的是,国民投资公司在过去几年来的投资结构出现显著变化,从股市投资(60%-90%的投资资金集中在本地股市)的基础上,把投资组合多元化至产业并购、管理以及产业投资信托领域,凸显出产业领域在国民投资公司的投资组合和投资策略中所占地为日益重要。

这主要是因为,本地股市在90年代有很多大型企业挂牌,新股发售计划(IPO)源源不绝,让国民投资公司拥有非常大的投资和财富累积空间。然而,过去几年来,本地股市开始走入低潮,大型上市计划干枯,高素质上市公司买少见少,而且还必须面对其他本地机构投资者如雇员公积金、武装部队基金、朝圣基金和国库控股的激烈竞争,导致国民投资公司的扩张空间陷入瓶颈状态。

为了维持每年平均6%-8%的股息率,国民投资公司必须多元化投资组合,扩大投资收益来源,来达到这个目标。在这当中,产业领域(包括产业公司投资、产业并购与管理、房地产投资信托等)成了国民投资公司投资业务多元化的首要焦点之一。

目前,国民投资公司持有多家产业公司的显著股权。其中,该投资机构分别拥有本地大型产业上市公司——实达建筑(SP Setia)和马星集团(Mah Sing Group)的32.9%和20%股权,并且购入I-Berhad的18.1%股权,借此渗透国内产业市场和策略性土地。

此外,除了通过旗舰公司——森那美(Sime Darby Bhd)下的产业业务(Sime Property)掌控3万7000英亩策略性发展土地,分布在雪兰莪州北部、布城、芙蓉,以及波德申,国民投资公司也在2005年至2007年之间,将八打灵花园公司(Petaling Garden Bhd)、岛屿(Island & Peninsular Bhd)以及柏兰宜公司(Pelangi Bhd)私有化,从而持有7200公顷的策略性土地。

另一方面,国民投资公司目前持有的国内商业产业组合包括国民投资公司高塔(Menara PNB,左图)、PNB Darby Park、Kenanga International Building、Bangunan MAS、Hotel Perdana(哥打巴鲁),以及PNB Ilham Resort(波德申)。

同时,该投资机构旗下还有两个上市的房地产投资信托(Amanah Harta Tanah PNB和Amanah Harta Tanah PNB 2)以及一个没有上市的房地产投资信托(PNB Real Estate Investment Trust)。

维护土著议程的最佳选择

从国民投资公司的背景(专注于提高土著的经济财富拥有权),以及投资组合和投资策略的转变(向产业领域靠拢),显然这家投资机构是纳吉政府兴建百层摩天楼的最佳选择。简言之,由国民投资公司来负责发展百层摩天楼,既符合国民投资公司的投资策略,也能够符合政府的土著发展议程(即提高土著在产业和商业资产的拥有权)。

虽然前首相阿都拉(左图)在2006年的财政预算案中,宣布成立土著产业基金会(Yayasan Amanah Hartanah Bumiputera),通过该基金旗下子公司——资产投资公司(Pelaburan Hartanah Bhd,前身是土著资产投资公司或Pelaburan Hartanah Bumiputra Bhd)以商业产业投资(零售和办公楼产业)的方式,来提高土著的产业拥有权。

同时,这家资产投资公司至今已经在巴生谷流域并购四座产业建筑物(包括Menara Bumiputra-Commerce 和 CP Tower),在柔佛和槟城拥有100公顷的土地,并与马资源(MRCB)共同发展总值14亿元的零售商场和办公大楼。

从性质上来看,如果承建百层摩天楼能够提高土著对产业的拥有权,其实资产投资公司的业务模式和焦点,以及所针对的对象都比较符合纳吉政府的土著发展议程。但是,纳吉政府在这方面有自己的考量点。

其一,国民投资公司是纳吉父亲(前首相拉萨)推动的新经济政策下的土著扶持政策产物,对纳吉而言,显然国民投资公司显然比前首相阿都拉时代成立的资产投资公司更具意义。

其二,从财务能力来看,国民投资公司的财力显然比资产投资公司雄厚,而且本身在产业发展和管理方面的经验和实力也比后者来得强,能够通过更多途径释放更高的产业价值。

资产投资公司只有20亿元的启动资金,在并购四项商业产业,以及未来陆续还会并购其他产业下,再加上需要应付其他产业发展项目,显然可以伸缩性调度的资金已所剩无几。

相比之下,国民投资公司坐拥1500亿元的资产,而且可以轻易在资本市场获得融资,旗下子公司在建筑和产业发展方面拥有丰厚经验,更重要的是,该公司除了可以从产业租金获得回酬,而且能够通过把产业包装成房地产投资信托,从中释放产业价值。

第三,国民投资公司具备资产投资公司没有的优势,即国民投资公司和旗下子公司可以立即吸纳百层摩天楼的近一半办公楼空间,而资产投资公司却没有这方面的能力,必须依赖市场供求状况。

综合以上三点,国民投资公司作为纳吉政府兴建百层摩天楼的“代理人”,显然比其他任何机构都要合理。简单而言,国民投资公司扛下的百层摩天楼,不仅仅是一座“总部”那么简单,背后同时也象征着“纳吉时代”的荣耀,以及维护土著发展议程的重要任务。
 

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海市蜃“楼”?(上)隆办公楼市场供过于求 百层摩天楼无实用意义
海市蜃“楼”?(中)建摩天楼非国投公司本意 政府授意背后存隐议程?

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