2014-07-23 07:36am
 
ANALISA
 
PNB tidak berniat untuk membina Menara 100 tingkat?
 
Neo Chee Hua | Nov 17, 2010 05:28:36 pm
Kongsi |

Jelas, Kuala Lumpur tidak berdepan dengan fenomena "lebih keperluan penghunian daripada penawaran".  Justeru itu, pembinaan Menara 100 tingkat hanya akan menjadikan masalah "lebih penawaran daripada penghunian" semakin ketara.  Ia belum termasuk pembangunan Daerah Kewangan Antarabangsa Kuala Lumpur (KLIFD) dengan nilai anggaran RM26 bilion, dan projek pembangunan pangkalan Tentera Udara Diraja Malaysia (TUDM) di Sungai Besi

Justeru itu, dalam senario sedemikian, timbul persoalan mengapa kerajaan atau Permodalan Nasional Berhad (PNB) tetap mahu membina Menara 100 tingkat?  Menurut PNB, ibu pejabat asalnya (gambar kiri) berusia genap 30 tahun apabila Menara 100 tingkat siap dibina pada tahun 2015.  PNB memerlukan sebuah bangunan ibu pejabat baru untuk memenuhi keperluan perkembangan dan pembangunan syarikat dan anak syarikatnya pada masa yang akan datang.

Dengan ini, Menara 100 tingkat bakal menjadi bangunan ibu pejabat baru PNB, sementara bangunan ibu pejabat asalnya akan diubahsuai, dipertingkatkan, dan kemudiannya disewakan, untuk membawa pendapatan melaluinya.

Bangunan 100 tingkat diperlukan?

Namun, terdapat kontradiksi di sebaliknya.  Jikalau bangunan asal ibu pejabat - Menara PNB telah sampai ke tahap di mana penghunian ruang pejabat mencecah 100%, maka syarikat ini mungkin memerlukan bangunan pejabat yang lebih besar untuk menampung keperluan berikutan pengembangan perusahaan syarikatnya.  Persoalannya, adakah PNB memerlukan sebuah menara 100 tingkat?  Dengan kata lain, adakah PNB akan menggunakan menara ini sepenuhnya?

Seandainya kita membuat perhitungan berdasarkan Menara PNB 47 tingkat yang sedia ada (akan digunakan sehingga Menara 100 tingkat siap dibina), PNB selebih-lebihnya menggunakan 50 tingkat dalam Menara yang siap dibina pada tahun 2015 - itupun berdasarkan andaian maksima bahawa kesemua tingkat bangunan asal digunakan PNB.  Maksudnya, PNB perlu menyewakan ruang pejabat 50 tingkat yang selebihnya, agar bangunan ini digunakan sepenuhnya untuk membawa pulangan.  Pada masa yang sama, bangunan asal 47 tingkat yang dikosongkan itu juga perlu diisi, untuk membawa pulangan dalam bentuk wang sewa.

Daripada kadar kekosongan ruang pejabat setinggi 26.6% di pusat bandaraya Kuala Lumpur, tidak sukar untuk dijangkakan bahawa PNB akan berdepan dengan cabaran ketika menyewakan ruang pejabat.

Lebih penting, setelah Menara 100 tingkat dan Menara PNB asal memasuki pasaran penawaran ruang pejabat, ia mungkin mengundang "Crowding out Effect" kepada bangunan pejabat di sekelilingnya.  Ia berlaku apabila keperluan tidak meningkat, maka kedua-dua bangunan ini akan menarik penyewa daripada bangunan pejabat yang sedia ada di sekitar Kuala Lumpur.

Dengan kata lain, peningkatan kadar penghunian dalam Menara 100 tingkat dan Menara PNB asal mungkin berlaku serentak dengan penurunan kadar penghunian bangunan pejabat yang lain.  Ia mungkin selanjutnya mengundang persaingan negatif dan semestinya membawa kesan negatif kepada pasaran ruang pejabat di Kuala Lumpur untuk jangka yang panjang.

Pembinaan Menara 100 tingkat bukan perancangan asal

Keduanya, seandainya diteliti rancangan asal pembangunan Warisan Merdeka yang disediakan PNB, kita akan mendapati bahawa Menara 100 tingkat ini tidak berada dalam plan asal, sehingga pengumuman Perdana Menteri merangkap Menteri Kewangan Najib Razak ketika membentangkan Belanjawan 2011.  Maksudnya, idea pembangunan Menara 100 tingkat ini timbul hanya pada tahun ini, dan bukan dimasukkan ke dalam plan pembangunan PNB sebelumnya.

Menurut Ketua Pegawai Eksekutif PNB, Hamad Kama Piah, PNB telah membeli tanah 13 hektar dari Danaharta Nasional Berhad pada tahun 2000 dengan nilai RM320 juta.  Dan Lembaga Pengarah syarikatnya meluluskan satu projek bersepadu di atas tanah itu pada tahun 2004.  Walaupun projek ini dikaji setiap tahun dalam beberapa tahun yang lalu, namun projek Menara 100 tingkat ini tidak pernah muncul dalam projek tersebut sehingga tahun lalu.

BERNAMA memetik kata-kata Hamad Kama Piah pada 12 September 2009, bahawa PNB berniat untuk membangunkan satu projek bersepadu di tanah seluas 7.2 hektar di sekeliling Stadium Merdeka dan Stadium Negara.  Beliau memaklumkan bahawa kos pembangunan tersebut berjumlah RM3 bilion pada ketika itu.  Kata-kata ini menunjukkan bahawa projek tersebut tidak merangkumi Menara 100 tingkat.  Menara 100 tingkat ini hanya tersergam megah secara tiba-tiba dalam plan pembangunan Warisan Merdeka ketika Najib Razak (gambar bawah) membentangkan Belanjawan 2011 pada 15 Oktober 2010.

Sebagaimana yang diketahui, jumlah kos pembangunan projek Warisan Merdeka bernilai sebanyak RM5 bilion, termasuk Menara 100 tingkat, pusat membeli-belah dan apartment kediaman.  Antaranya, Menara 100 tingkat mencakupi kos sejumlah RM2.5 hingga 3.0 bilion.  Seandainya mengikut perancangan asal, kos projek ini hanya bernilai RM3.0 bilion.  Namun, ia melonjak sehingga RM5 bilion pada akhirnya, jelas disebabkan "transformasi"-nya menjadi Menara 100 tingkat.  Kos projek asal yang tidak termasuk pembinaan Menara 100 tingkat (RM3 bilion) mungkin berkurang sedikit untuk memberi laluan kepada pembinaan Menara 100 tingkat. 

Daripada maklumat yang dipetik atas, nampaknya Menara 100 tingkat ini bukan ibu pejabat baru yang dirancang PNB.  Ia lebih kepada keinginan kerajaan Najib untuk membina Menara 100 tingkat, dan kemudian mengarahkan agar ia dipertanggungjawabkan kepada PNB - lantas menjadi ibu pejabat baru PNB, malah menjadi alasan untuk menjustifikasikan projek mega gajah putih ini.

Agenda tersirat?

Namun demikian, mengapa kerajaan memilih PNB untuk dipertanggungjawabkan, jikalau faktornya hanyalah kemampuan kewangannya?  Selain PNB, Khazanah Nasional dan KWSP, malah syarikat pembinaan yang besar juga mampu mengambil alih tugas ini.  Seandainya disebabkan faktor "kepakarannya", maka Khazanah boleh memikul tugas ini melalui UEM Land, sementara KWSP boleh mencapai misi ini melalui MRCB.

Jelas, ketika kerajaan Najib memilih PNB, pertimbangannya mesti mengambil kira faktor-faktor tertentu.  Malah kita mengandaikan bahawa wujudnya agenda tersirat di sebalik keputusan ini.

Sesungguhnya, Khazanah Nasional dan KWSP bertanggungjawab untuk projek Iskandar Malaysia dan projek bersepadu di Sungai Buloh, sementara 1MDB dibebankan dengan projek KLIFD dan RMAF.  Nampaknya PNB adalah sayap pelaburan syarikat berkait kerajaan yang "kaya" dan belum dibebankan mana-mana projek besar.

Namun demikian, jikalau dikupas dengan lebih mendalam, mungkin terdapat agenda tersirat di sebalik pembinaan Menara 100 tingkat ini, iaitu agenda ekonomi bumiputera.  Dengan menggunakan PNB sebagai saluran, nisbah pemilikan harta komersial (Commercial Property) akan dipertingkatkan. (Bahagian kedua, bersambung)

Bahagian pertama: Penawaran lebih dari penghunian:  Pembinaan menara 100 tingkat tidak praktikal

Bahagian ketiga: Menara 100 tingkat: Lambang Najib membela agenda bumiputera

*Neo Chee Hua ialah Assistant Editor MerdekaReview.  Disedut, diterjemah dan disunting dari teks asal.



 
Sebelumnya
<< Rafizi gesa tubuh NOW untuk lindungi pemberi maklumat
Seterusnya
>> MerdekaReview menamatkan operasi
 


  Pembaca yang menggunakan kebebasan bersuara melalui laman sosial di sini, pada masa yang sama bertanggungjawab ke atas kebebasan itu sendiri.
   
 

 
TERKINI
 
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
 
ANTARA YANG TERHANGAT
 
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>
>>